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福州房价跌了?房地产数据可以是一种大游戏1

[日期:2018-07-20]   来源:  作者:   阅读: 0[字体: ]

福州房价跌了?房地产数据可以是一种大游戏

 2018-5-8 微信公众号“叶檀财经”

楼市分化是主旋律。2017年,楼市开始分化,2018年,楼市越来越分化。2019年,估计更加分化。

三四线城市超过一二线城市。

2017年,全国一二线城市销售份额下滑,三四线城市和不受限区域的楼市越来越火爆。

2016年一季度销售,一线城市占比5.2%,二线城市34.7%,三四线城市60.1%;到2017年第三季度,倒了过来,一线城市占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三四线城市增加到了66.7%

福州是一个介于新一线和二线之间的城市。由于主城区受限,整体供应下滑,多个区域房源供不应求,外溢需求涌向周边,城郊房价上涨,成为2017年一整年的主题。

福州房价跌了?房地产数据可以是一种大游戏

2018年,福州楼市精细化调控,要求提高现房销售比例。

2018428日,福建出台调控新政。主要措施五条:实施片区调控、一盘一评估、优化土地供应管理、限房价+竞地价稳定市场,在福州、厦门两市推出试点,在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至现房销售。

杀伤力最大的是提高预售门槛,直至现房销售。意味着开发商资金门槛大幅上升,中小型房企可能被迫出局,市场进一步向龙头靠拢。

即使以后市场降温,因为开发商成本居高不下,周期缩短,福州的下降空间不大。

 

一、数据可以调控 降价是假的 上涨也是假的


根据克尔瑞的数据,去年3月,福州一手房均价16528/平米。连涨两个月后,到20176月,房价所下降,从20177/平米到了18477/平米。

主要原因是,主城区部分高端项目和高价盘尚未开盘,郊区楼盘居多、相对均价较低,拉低了总价走势,房价假摔。

6月之后,福州楼市重新增长,到20178月,触及高点,每平米均价达到24465元!8月过后,当地楼市再次盘整,一直到12月才稳住,开始新一轮上涨。截止至2018年第一季度,福州二手房价已连涨3月,达到23442/平米。

这一次上涨未必真,又是地段惹的祸。从2017年底到2018年一季度,高价盘备案量逐渐增多。从近一年开盘实际价格来看,尤其是市中心2万以上的板块,相比一年前涨幅不大。

2017年第一季度,福州主城区约13个住宅楼盘开盘,其中,2.53万的楼盘占总开盘量的一半,不涨才怪。

由于2万以下楼盘处于房价洼地,更容易获得预售证,开盘次数也较为频繁,福州房价想稳定就能稳定,数据时候是一种游戏啊。

不过,购房门槛太高,刚需买不起。福州户口,首套房首付就要30%,外地人40%,城区限购一套。

就算价格总体上涨不大,刚需客也没啥机会,他们的挑选范围并不大。

以前是买房,现在是抢房。

2017年一季度,福州城区楼盘平均去化率不到80%的热门楼盘当天去化率甚至不足50%,可供选择的房源量较多,刚需客可以悠哉挑选。

进入2018年就不一样了,开盘项目明显下降,首付比例提高。已上市的楼盘首付比例多要求在5成以上。个别楼盘接受正常首付、无捆绑,开盘就抢光,最多在开盘后一两天尽数售罄。

可怜的刚需客、钱少的投资客无房可挑,开发商无货可供,于是,把目光转向周边区域。

 

二、楼面价涨三成 福州地价是涨呢是涨呢还是涨呢?


抢地!

2017年,福州土地总成交量同比增加12.9%,成交面积同比增加65.9%,成交金额同比增加49.03%,成交楼面均价同比年上升4.10%

从土地结构看,纯住宅用地土地成交量位居首位,占土地交易总量的四成,同比上涨87.50%,成交楼面均价明显增长,涨幅为31.77%

政府控地。

福州国土资源局出台土地开工一年后,需取得预售许可一次性对外销售政策,这没阻止17年开发商高价拿地。2018年销售新政出台,开发商压力陡增,地王难续。

但房地产价格还会继续上涨,只不过比较缓慢,实际上,停滞是一种错觉。

主城区地块上价格上涨,城郊供地多,拉低总价,但实际上主城区高价,城郊开始补涨,价格稳定上涨,非常美妙,实际上从同一个区域、同一个楼盘来看,房地产价格上涨还是蛮快的。

2017-01号晋安区新店镇杨庭村鹅峰周边地块,土地面积45598平方米(合68.4亩),用途为住宅用地。多轮竞逐后,三盛集团一锤定音,以12.58亿+配建35550平方公租房,成功拿下首幅地块,该地块位于五四北板块,属于稀缺资源,目前新盘均价约28000/平米。

福州房价跌了?房地产数据可以是一种大游戏

根据克尔瑞数据,在五城区各大商住板块中,桂湖成交量居各板块之首,共成交8幅,其次为城南和马尾板块,各成交7幅地。仓山、马尾及北区为主力成交区域;江滨、及东西区供应断档;桂湖、马尾、城南及北区板块楼面价被刷新。

桂湖片区集中成交8幅商住用地,总建65万方;平安地产强势进驻,收储25万方;本地的建发房产夺得金山片区地王,楼面价高达29429/,为年内单价地王。

2015年,福州土地出让总价创新高,2017年再次刷新纪录。开发商补充弹药,补充土地储备,房企愿意花大价钱购置稀缺住宅用地。

福州土地价格是涨呢?还是涨呢?还是涨呢?

 

三、房价上涨太离谱 大家没面子


2018419日,福州四城区迎来2018年首场土拍,共成功出让5幅地块,吸金61.58亿。

其中,三块住宅用地,其中两块,一块溢价12.24%,实际成交楼面价约19968/。一块溢价13.9%,成交楼面价约11565/,都是最高限价加上配建。也就是说,实际溢价更高。

现场出让一共5幅地块,三幅以起始价成交,难道福州楼市要凉?

错。

为了抗风险,万科碧桂园恒大都在追求高周转,王石曾以“5986”描述万科的快速周转模式,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅在一二线城市。如果现售,开发商的周转周期至少拉长一倍,对于行业的影响将超乎想象。

福州房价跌了?房地产数据可以是一种大游戏

今年428号,福建调控新政,强调提高福州预售门槛,卡住了追求高周转的开发商的命门。这样可以降低开发商违约风险,保护购房者,但代价是,房价很难下跌,容易逐步上涨。

抢房城市的开发商,索性让购房者交楼花、交装修费,你爱买不买。

福州和厦门在过去两年房价大涨,新的调控措施就是为了控制下跌,同时抑制泡沫,让房价看上去不要太离谱,大家没面子。

注:还是许多图表,这里无法显示,想看全的朋友请戳以下地址

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTI2OTI5NA==&mid=2656202359&idx=1&sn=f27e813ab38950326806d7f019c53e78&chksm=8410d2b6b3675ba0f53b749d3d193bd3611245b3472fcc5bb44365cd75ab5382c4b25443a171#rd

 

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